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七大关键词读懂两会后中国楼市“政策语言”
七大关键词读懂两会后中国楼市“政策语言”
2015年两会，虽然在李克强总理所作的《政府工作报告》中关于房地产的部分只有寥寥几笔，却不难从中一窥政府拟对房地产市场进行托底的意图。在这份报告中，与房地产领域相关的包括“稳定住房消费”、“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”、“收购存量房改保障房”、“推进信贷资产证券化”、“住房公积金改革”、“新土改”、“实行特大镇扩权增能试点”等七大关键词。
从去年的做法来看，很可能库存压力较高的三四线城市地方政府会进一步推出倾斜性政策尽快去库存。而从产品结构上来看，对中低端自住产品，除了采取公积金贷款调整、信贷调整，也可能会有税费上的调整。而对中高端改善型产品，目前暂未见到明显的政策导向，不过按照房地产业内人士的判断，很可能会通过交易环节的税费提升(如台湾的豪宅税是15%、新加坡海外买家房产购置税为18%)，以市场机制取代原有的行政式限购调控，例如，一线城市限购政策“开一扇窗户”,可能会先从中高端的改善型产品开始。
至于推进信贷资产证券化的提法，是首次见于中央政府的政府工作报告，虽然它与房地产的关联并不大，但其推进可以解决银行盘活期限长、收益低的资产，解决目前资产负债表中期限错配的问题，比如首套房的个人住房抵押贷款如果证券化，就可以解决银行不想贷、但按政策又不得不贷的问题。
“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”、“新土改”、“实行特大镇扩权增能试点”则是与新型城镇化相关的范畴。“收购存量房改保障房”，则可以解决部分城市库存高企的窘境，也可以加快推进城镇化。
在2015年两会“新土改”关键词下，比去年政府工作报告中“慎重稳妥进行农村土地制度改革试点”的简短提法扩展了不少内容，包括：做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。此外，还有“扩大新型城镇化综合试点，实行特大镇扩权增能试点，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力”的提法，都是在为新型城镇化指出明确的道路。
新土改带来的不仅是农村集体用地和宅基地的入市，而是政府希望以这样的措施来推进卫星城的崛起，“方便农民就近城镇化”。而这些镇级行政区域也会因此在政策、土地及项目安排上获得更多的倾斜，产业政策等会更有利于发展和进行招商引资，尤其是改变目前到了镇一级无土地指标可用的状况。
可以说，存量房改保障房，相当于“政府帮开发商去库存”，让三四线城市内部消化库存高企的危机，而新土改则让小型卫星城着眼长远，获得产业升级的契机，增强当地人口的消费力，改善人口净流出的现状。
此外，李克强总理在此次两会记者会上还表示，“欢迎外国人在中国买房”，由此可以看出，除了一线城市限购有可能松动，还可能将全面向国外购房者开放。
综上所述，2015年的楼市政策语言是通过信贷与分类调控的政策调整，稳定合理的住房消费，包括自住与改善需求;同时通过种种措施化解三四线城市的地产崩盘风险。
据此展望，2015年房地产政策暖风还会继续吹下去，在2014年二三季度地方政府纷纷救市、9·30“央四条”放松房贷、2014年11月至今有一次降准、两次降息之外，此次两会后应会出现有关部委出台诸如支持二套房贷、降低税费等少量利好政策，地方政府各出其招救市的景象。
